看哪，这就是精装房！——2020年度1218套精装修住宅验房问题报告(上部）

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文前声明

此文为验房问题的综合汇总，具体到每一个楼盘每一位业主家，不可能集聚类似众多的问题。且每一套住宅数百项查验内容，只有少数项目是有问题的，请不要忽视那些没有问题的大多数项；本文论述，为通俗起见，未严格使用建筑术语和行业用语，主要参照了国标行标规定要求，同时也考量了家居生活的实际影响；查验项目限公司规定框定的内容，重点是住宅室内装饰装修工程，不含无约不做的水路地热打压、屋顶防水喷淋、建筑公摊面积、卫生间24小时闭水试验等，不包括施工现场质量管理检查，与分部分项质量验收、单位工程质量竣工验收等也有区别；本文谨代表个人观点，不针对任何楼盘开发组织等特定对象，请勿联想对号；本文原创，素材源于实践。如转载请先联系，作者保留一切权利；囿于学识，错误难免，欢迎发送邮件至2010636369@qq.com批评指正。

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看哪，这就是精装房！

——2020年度1218套精装修住宅验房问题报告

作者：老自｜验房师（CHIEF）

我感到难过，不是因为你欺骗了我，而是因为我再也不能相信你了。——尼采

新年伊始，我从年度查验的精装房中，随机抽取了29个楼盘共1218份报告，对经查验需要报修的问题进行了总结梳理。抽取数量属“冰山一角”，只占本地实际交付数量的约1%，但“窥一斑而知全豹”！总的感到，本地区精装修住宅交付质量逐年有提高、有进步、有亮点，同时也存在着一些不容忽视的老问题、新隐忧、长期缺陷，需要购房业主、开发机构、监管部门等引起足够重视。

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一、个别单项问题突出

有7个交付楼盘，套内单项目的装修工程质量较差。

一种是内墙饰面砖裂缝数量较多。共有367套住宅，存在着内墙装饰瓷砖裂缝的问题，少的一、二片，多的十几片，占比30.1%。其中，4个高层交付楼盘瓷砖裂缝问题发生机率为50%以上。3个楼盘还有非常不容易观察的瓷砖“暗伤”现象，最多的一套住宅“暗伤”瓷砖达到了9片，整个烟道部位墙砖几无幸免。

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另一种是窗框存在外部焊角开裂的批次问题。下半年交付有塑钢窗的住宅，35%以上朝阳房间存在此类问题。数量多的全屋十余处，少则二、三处。个别的，甚至还存在着型材断裂的严重问题。

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再一种是天然理石交付问题密集。此问题常见于交付住宅的地面、墙壁、背景墙等部位批量使用天然理石的中高档楼盘。问题集中在天然理石的外观质量上，裂纹、缺棱、缺角、色斑、砂眼等缺陷较多，明显出超国标《天然大理石建筑板材》（GB/T19766）规定，有些实际上已经达不到最低的天然大理石C等级技术指标要求。

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二、老大难还是老大难

一个典型问题是“渗漏”。凡用水部位，包括厨房工程、卫浴工程、给水排水与采暖工程，从入户阀门开始，到各用水点，无论是厨房水槽、卫生间洗脸池，还是花洒、马桶，或是热水器、分集水器，连接件漏水、角阀渗水、地漏堵塞、淋浴挡水条密闭不严等问题较为常见。有401套存在不同程度地渗、滴、漏问题，占比32.9%；有4套还比较严重，因跑水淹了楼下，或是被楼上跑水淹了。

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另一个典型问题是“瓷砖空鼓”。内墙饰面砖空鼓，是我国常见的工程质量问题，非本地域专属。国标规定：满粘法内墙面砖大面（一般距边10毫米以内）和阳角应无空鼓。行标规定，满粘法施工的饰面砖工程应无空鼓。有499套存在着内墙饰面砖空鼓的问题，占比40.97%，少的几片，最多的一户达到了60片！同时，这个问题具有批次性特点，即只要发现一户有空鼓问题，则其他同期交付住宅也往往会有雷同问题。

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再一个典型问题是“等电位联结端子箱”仍处于尴尬地位。等电位联结工程，在《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》（JGJ/T304）中有着明确的规定，卫生间内安装的金属管道、浴缸、淋浴器、暖气片等外露的可接近导体应与等电位盒内端子板连接。从实际情况看，其一直被当成“鸡肋”，存在诸多问题。一种情形是被卫生间浴柜等板体遮盖，很难判断“有”还是“没有”，此种情况占二成。另一种情形是虽然“有”，但联结排与连接点间无导线连接，实际根本不起作用，此种情况占四成。

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三、门面工程瑕疵较多

建筑装饰装修工程中，无论是抹灰、门窗，还是饰面板、涂饰，在质量验收规定上对面层都有着明确要求。但实际验房中发现，1218套住宅都存在着不同程度的面层划痕、碰伤、污染、色差、流坠、砂眼、锈点等问题，少部分还比较严重，十分影响美观。

比如：入户防盗门掉漆的问题。

比如：室内门碰伤的问题。

比如：柜门磕碰的问题。

比如：壁纸污染的问题。

比如：油漆墙壁流坠的问题。

比如：地板划痕的问题。尤其是主卧室带衣帽间的部位，地板划痕的发生概率更大，数量上也更密集。

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四、细节不细涛声依旧

比如：有的入户门缺少防撞措施，开门时门把手撞墙壁。厨房拉门缺少防撞颗粒，导致关门时撞击声音大，影响板材耐久性。卫生间是平开门，但无限位措施。

比如：窗台板、橱柜台板、窗洞四周接缝处不填嵌。浴柜下方地砖普遍缺少嵌缝。

比如：卫生间吊顶内部排水管路，未采取降噪措施，导致楼上马桶冲水时噪音大（尤其是夜间）。

比如：折页、铰链等缺少固定螺钉，“四装二”现象比较普遍。

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比如：有的柜子遮盖贴，只贴眼睛平视可见部位，忽略上部和底部。

比如：强电箱或地热分集水器，没有管路标识。

比如：打孔施工比较随意，外墙多打新风、燃气等孔洞且未及时修补封闭，严重影响室温和防尘。

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比如：收尾工作不精细，导致外柜机位下水管过高，变成“养鱼池”。

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比如：有的缺少吸油烟机集油盒、洗脸池皂盒托架等小零件。

五、安全隐患没有杜绝

就住宅的功能而言，安全性是排第一位的，尔后才是美观等性能指标，而“电”是公认的不安全诱因。1218套住宅，电气工程方面有问题的占比24%。突出的现象：

一是电源插座回路没有设置（或连接不正确）剩余电流动作保护器（壁挂分体式空调器电源插座可除外）。某楼盘交付的2栋精装房，均存在此问题，连用水的厨房和卫生间插座都没有漏电保护！

二是双卫生间均需要后期增设热水器大功率用电设备的住宅，两卫共同一个电源插座回路，未单独分设。29个楼盘中有3个存在此问题。

三是部分绝缘导线布线不合格。有的明敷缺护套管，特别是顶棚内、装饰面内问题比较突出。一个查验的个例是，某套住宅吊顶内部的相线裸漏带电，且直接与铝扣板交搭在了一起！某交付楼盘装配有墙板电视背景墙，后部插座直接扯线没有塑料护套！查验住宅超过30%的厨房卫生间铝扣板吊顶内，都存在着部分走线缺少护套不规范的问题。