看哪，这就是精装房！——2020年度1218套精装修住宅验房问题报告（下部）

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文前声明

此文为验房问题的综合汇总，具体到每一个楼盘每一位业主家，不可能集聚类似众多的问题。且每一套住宅数百项查验内容，只有少数项目是有问题的，请不要忽视那些没有问题的大多数项；本文论述，为通俗起见，未严格使用建筑术语和行业用语，主要参照了国标行标规定要求，同时也考量了家居生活的实际影响；查验项目限公司规定框定的内容，重点是住宅室内装饰装修工程，不含无约不做的水路地热打压、屋顶防水喷淋、建筑公摊面积、卫生间24小时闭水试验等，不包括施工现场质量管理检查，与分部分项质量验收、单位工程质量竣工验收等也有区别；本文谨代表个人观点，不针对任何楼盘开发组织等特定对象，请勿联想对号；本文原创，素材源于实践。如转载请先联系，作者保留一切权利；囿于学识，错误难免，欢迎发送邮件至2010636369@qq.com批评指正。

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看哪，这就是精装房！

——2020年度1218套精装修住宅验房问题报告

作者：老自｜验房师（CHIEF）

我感到难过，不是因为你欺骗了我，而是因为我再也不能相信你了。——尼采

（接中部)

十二、装修浪费时有发生

节能、经济，是住宅装饰装修上需要遵循的一项重要原则。实际发现的问题：

比如：75%的精装住宅，卫生间给的地漏芯是非常简单的防臭产品，入住后业主需要更换才能更好地防止返味。

工装地漏芯防返味效果一般.jpg

再如：带有两卫的户型，75%以上公卫只有排风没有取暖设施，业主如有冬季洗澡等需求必须自行购买更换。

再如：卫生间带喷淋设施，但不安装浴屏，甚至连挡水条都没有，浪费了安装的“黄金期”。

此外，还有带地下室的一些住宅，虽然地下室精装修了，但却不配套楼梯，既影响了业主收房验房，也需要业主后期耗费时间自建，与精装住宅初衷相背离。

十三、创新产品尚未成熟

有的卫生间浴柜镜，安装有触屏视频播放系统，如何确保在潮湿的条件下耐久运行，需要打上一个问号。

卫生间潮湿情况对电器耐久性影响很大.jpg

带有整体卫生间的楼盘，业主认可程度不够高。“这卫生间的地砖踩上去发空，心里有些没底”（买房业主语）。

有的带U口的电源插座质量不过关。带U口的电源插座，占比0.8%收房验房时发现有故障。一些先期交房的业主反馈：“此类电源插座寿命比较短，一般2-3年后就会出现故障，U口端无法使用”。

电源插座U口端无电.jpg

部分交付有室内轻质隔墙的楼盘，由于未能很好地做好解释说明工作，导致个别业主产生了“买了新房，但结婚照的大相框却没地方挂”的疑问。

十四、土建基础夯得不实

精装房的基础即清水砌体抹灰等阶段的问题，如果处理不到位，就会“传导”到后期。比如：墙壁或门窗洞的立面垂直度、表面平整度、阴阳角方正等指标，实际查验每套住宅都会存在着若干处超标的情形。如果严格对照国家标准允许的偏差进行检验，43%以上达不到合格要求。有5个楼盘的8套住宅，还存在着天棚不平，严重“起浪”的问题。

十五、使用说明文书缺失

配套说明书缺失比较多，包括电子门锁、可视对讲、吸油烟机、智能马桶、净水器、消毒柜、洗碗机、新风空调地热控制系统，等等，交房时又不注重向业主讲解清楚。特别是，一些业主有权取得的住宅建筑装修相关图纸欠缺，“不要不给，要了也可能不给”。

使用说明书较多.jpg

十六、公区问题普遍不少

与住宅内部的“私区”相对，公区部分也事关业主权益。常见的有：

一是候梯厅问题多。有的空间装饰质量与室内几乎“差一个档次”。墙砖空鼓、棚顶污染等问题比较突出。水管井存在渗漏现象。照明、广播、逃生指示设施设备损坏率故障率高。防火门安装质量低，碰伤、缺件、关闭不严等问题比较常见。

公共管井内地热供水管漏水.png

二是步行梯问题多。有的护栏净高、垂直杆件净距超标，不够安全。有的步梯踏步小，规定“不应小于260毫米”，实际测量只有220毫米左右，仅达到了套内楼梯踏步的标准。有的扶手固定不牢，转角处断续缺少连续性。有的浇筑尺寸错误，缺陷处未处理遮盖。还有的是无窗式设计，不够合理。

步梯问题多.png

三是楼栋的出入口门厅门斗和楼盘大门以及园区景观等，是2020年业主收房诉求的焦点。有的诉求因一层有住宅出售，疑虑挤占大堂公用空间。有的诉求园区大门与原设计宣传不符，不够美观大气方便。有的诉求景观绿植未达到合约标准。有的诉求变电站、信号发射塔距离近，等等。

业主公道.jpg

十七、特例问题偶有发生

个别的交房比较仓促，媒体上也有过报道，实际上没有“准生证”。还有的楼盘因为整栋“跑水”把许多业主家淹了，也影响到了收交房。面积缩水等问题也存在，但数量极少。住宅室内空气质量问题，拟另文专述，敬请留意。

冰冻三尺，鸿毳沉舟。在商品住宅室内装饰装修质量方面，围绕更好地维护房屋权益，加强质量管理，强化监督实效，提高查验水平，个人有四点建议。相信通过各方共同努力，能够不断提高区域交房标准，减少质量纠纷诉讼，提升居民生活满意率，构建更加温馨和谐社会。

第一，对于业主来说，买房一定要验房，否则质量可能耍流氓。

收房剪子.png

验房不是给业主“幸福的开始”添堵，而是会令这个幸福的含金量成色更足更长久！一方面，对属于“期货”的住宅，业主应该有一定的包容度，包括需要正视当前建筑工程的技术短板、本地的生产力水平，同时国家行业相关住宅室内装饰装修工程标准也是不断调整变化的，等等。另一方面，对影响到住宅安全、舒适、卫生等方面的问题，要在收房时发现报修。从目前情况看，业主在收房时如果不能够积极地发现和报修问题，很少有相关责任机构能够真正地主动上门登记维修！而等开始进家俱软装布设之后，有些责任就会更加厘不清楚了！所以，无论是装修房还是清水毛坯房，都建议一定要验房，花小钱买大安心！

第二，对于开发来说，交付前最好精检，大小监理两手一起抓。

三方监理.jpg

从验房需要报修的问题看，站在建筑工程角度看，站在每一期交付几百套几千套住宅角度看，可能有的不是什么大问题，实际上大多数问题也确实比较好维修。但对于业主来说，他（她）看到的这一套住宅，消耗了很大心血甚至毕生积蓄乃至背负巨额债务，“一套房就是天”！所以从这个视角分析，交房验房绝对是没有所谓“小问题”这一说法的，需要大处着眼细节着手，不断提高收房业主满意度。建议开发机构，最好在住宅室内装饰装修完成交付业主之前，委托第三方验房机构进行一定比例的精检细验，把突出的共性的问题解决在交付之前。第三方验房机构在服务小业主方面，有着丰厚的实践积累和独特观察问题视角，是提升工程质量和前置解决问题的可以倚靠力量。特别强烈不建议的一点是，住宅没有进行彻底室内保洁就交付。如此简单的事情都没有做好，会令许多业主从根本上怀疑住宅的品质。

第三，对于监管来说，建议扩大监督面，增加购买第三方服务。

政府监督管理引导.jpg

建筑工程施工质量验收的相关标准，应适当调整改进。从验房实践看，精装房具有“千户千面”的特性：每期交付各栋的问题不一样，每种户型的问题不一样，同一户型每一家报修的问题也不一样。“检验批”合格，并不能代表“每一户”合格。鉴于住宅套内装饰装修的工种关联性强，建议适当减少非主控项上分部的验收频率，加大整体竣工时的验收比重。最小抽样数量，现国标规定为不足10%。建议住宅竣工交付给业主前，应像逐户面积实测一样，组织力量100%分户验房（至少应逐年提高比例）。深化摸索建筑工程企业“养员工”的办法，提升专业化，减少临时工，防止住宅装修上“无一没有规范”，但又“无一没有问题”的怪象。同时建议创新购房业主前置参与建筑工程施工质量验收的模式，在分户面积实测或分项工程质量验收等阶段，就建立业主早期介入的机制，加强透明化管理监督。

第四，对于验房师来说，务必保持学习力，不断提高服务的水准。

白底图黑衣80业主验房培训.jpg

金杯银杯，不如业主的口碑；这证那证，不如现地的印证。食君禄，忠君事。真正为业主负责，就需不断提高查验水平。一是把“验房”这行业再高看一眼。既是个人谋生的手段，也需要真正的热爱，看到对于业主作为收房有明显专业技术差一方的极端重要性，以及加强第三方监督对社会发展进步的重要意义。我们提出的一个口号是“像对待自己家一样，查验业主家的房子”，目的就是进一步强化责任意识。二是把“手法”练得更过硬一些。验房发现一、二处问题，获得业主的些许赞誉很容易。但建筑知识的海洋很蓝，懂一点皮毛是远远不够的，需要从“胜任”向“咖”转变。全国普遍性的短板：缺少施工现场质量管理检查、分项分部工程验收、单位工程质量竣工等经验，不了解“前世”就不能清楚“今生”；住宅建筑面积实测能力；公区查验技术；最新法规规定；住宅法律知识，等等。三是把“装备”打造精良。查验工具，不是摆样子糊弄业主的，而是要真正起作用，红外、微波、显微等都可以摸索应用。四是把“机构”建正规。对于验房企业来讲，不图大，不挣快钱，不忘服务老百姓的初心，抵挡住诱惑，是非常难能可贵的。