看哪，这就是精装房！——2020年度1218套精装修住宅验房问题报告（中部）
文前声明
此文为验房问题的综合汇总，具体到每一个楼盘每一位业主家，不可能集聚类似众多的问题。且每一套住宅数百项查验内容，只有少数项目是有问题的，请不要忽视那些没有问题的大多数项；本文论述，为通俗起见，未严格使用建筑术语和行业用语，主要参照了国标行标规定要求，同时也考量了家居生活的实际影响；查验项目限公司规定框定的内容，重点是住宅室内装饰装修工程，不含无约不做的水路地热打压、屋顶防水喷淋、建筑公摊面积、卫生间24小时闭水试验等，不包括施工现场质量管理检查，与分部分项质量验收、单位工程质量竣工验收等也有区别；本文谨代表个人观点，不针对任何楼盘开发组织等特定对象，请勿联想对号；本文原创，素材源于实践。如转载请先联系，作者保留一切权利；囿于学识，错误难免，欢迎发送邮件至2010636369@qq.com批评指正。
看哪，这就是精装房！
——2020年度1218套精装修住宅验房问题报告
作者：老自｜验房师（CHIEF）
我感到难过，不是因为你欺骗了我，而是因为我再也不能相信你了。——尼采
(接上部)
七、工种衔接问题频发
“前人栽树后人砍树”和“新官不理旧账”这两类问题都比较突出。
比如：起居室或卧室的空调孔洞正对阳台雨水排管。发现4个楼盘存在此问题，占比13.79%，会给将来安装空调带来比较大的困难。
比如：地漏的防水砂浆不饱满。有的由于管路切割过短，导致只能用防水砂浆补充缺失部位，有的遗落未补充或是已经脱落，甚至形成小的“蓄水池”。
比如：燃气管未拉扯到位。一些橱柜内没有预留孔洞，导致将来需要重新打孔或切割板材。管路未拉扯到位的占比15%，未预留孔洞的占比23%。
比如：有的新风管路脱落问题比较突出。分析是在木工石膏吊顶等作业时，导致新风管路松脱，致使交付后风帽处风力弱或不出风。包括厨卫吊顶的内部，也大量存在类似问题。
此外，还比如：燃气表占用两个柜子，立管检查窗被遮盖，等等，都与装饰装修工种衔接有一定的责任。
八、安装作业水平不高
室内的装饰装修，其标准一般而言要高于室外作业。分析感到，技术水平、责任心、工期、监督等原因，都可能导致部分安装类施工质量差强人意。
一是电源插座内线序错乱的问题比例大。用相位检测器逐一检测，电源插座内缺地线源、缺零线源、相零错、相地反、相地错并缺地线源等问题比较多。1218套住宅，有402套存在着此类问题，占比33%。严重的，错误多达20余处，甚至整个房间、整套住宅存在错误。
二是柜类家具安装问题多。立面垂直度、平行度等远远超过2毫米的允许偏差。在5个楼盘还发现，存在着柜子上下底板安反的情况。
三是地板平整度超标情况多。活动地板面层，其表面平整度允许偏差2毫米，实际查验用2米靠尺和楔形塞尺检查，60%以上超过此标准。登记问题时放宽至4至5毫米，仍有20%超标，个别的偏差甚至超过了15毫米。此外，俗称地板“塌腰”的问题也比较突出，占比5%左右。
四是安装倾斜的问题比较常见。比如：马桶安斜，挂物钩安斜，衣帽架安斜，电源开关安斜，电气箱盖安斜，等等。每套住宅，都多少会存在一些类似的问题。
五是地热安装有失误。集中供暖期间交房有350套，占28.74%。经用测温仪和红外成像仪等查验发现，有12户地热分集水器存在接头渗漏水的问题，占比3.4%；有5户存在因内部堵塞造成进回水管路温差大室温低的问题，占比1.43%。还有一个楼盘，某户型书房内未铺设地热管。
九、有的违反施工规律
室内装饰装修，有着较为严格的施工工艺要求。不论是本道工序，还是前道工序，如果不遵守或是违背了，都可能会影响最终质量，留下“后遗症”。同时，装饰装修施工一般工序是由粗到精、由隐到显、由上至少，如果工序上失控，即使本道工艺操作正确，也会导致问题发生。常见的如没有多遍成活，没有采取防开裂措施，温度低施工，含水率大作业，养护时间短，快速失水，面砖非一次成活，等等，都有可能导致问题的发生。
典型问题一：壁纸发霉。在7个楼盘验房时，都发现存在类似问题，占比24.1%。大多发霉部位发生在窗台下、卫生间干区墙壁，有的还比较隐秘，如果不揭开壁纸就无法发现。究其原因，极大可能是前道工序的基层湿度大，未满足条件赶工所致。
典型问题二：棚墙裂缝。主要包括大白墙壁、油漆面、石膏板吊顶裂缝等。特别是棚顶的石膏和油漆裂缝，有10个楼盘问题比较突出，占比34.48%。分析可能原因是施工时不注意“阴干”，大开窗户室内形成强对流，材料水分快速蒸发导致；或是工艺上有漏项；或是设计上不合理，等等。
典型问题三：入户门变形。3个楼盘14户占比1.15%的入户防盗门，存在着门扇变形的问题，有的还比较严重，开门刮擦或漏风进灰。排除外力撞击的因素，分析感到主要是堆放位置不正确导致的，比如不是竖立堆放而是平放，或堆放的坡度大。安装抬运过程中受力不均匀，也可能导致门扇变形，等等。
还有，还包括备料储存管理时，如果不注意也可能将问题传导到末端。比如：某套住宅查验时，发现装饰镜“长斑”问题突出。分析感到除质量因素外，很有可能是由于保管储存不善导致的。
此外，住宅套内预留的各检查窗内，包括吊顶内部、柜体遮盖区域、地热分集水器附近等，各类建筑垃圾比较多，也反映出施工管理“篱笆”扎得还不够紧。
十、成品保护有些逊色
成品和半成品，都应注意做好保护工作，才能防止污染和损坏。从实际情况看：
一是门槛很受伤。普遍由于缺少保护，导致入户防盗门槛在运料等重压下，伤痕累累，坑坑洼洼，甚至倾斜、开焊、变形。验房中，有9个楼盘54户，原入户门因此补上了白钢片，分别占比31.03%和4.4%。
二是玻璃划痕多。此问题，在精装验房中比较普遍。共有504户存在玻璃划痕超标的情形，占比41.38%。少则一两片，多则七八片。有37户占比3.04%的住宅，淋浴屏划痕超标。部分室内玻璃划痕（比如厨房拉门玻璃），保洁外力造成划痕超标的可能性比较大。
三是室外防水保温层破损。由于受到施工掉落物磕碰、升降绳索勒拉、人工开孔影响等，导致室外可见部位防水保温层破损的问题占比4%，个别的楼盘发生概率达到了7%。
此外，还包括控制开关表面有划痕，装饰镜面有划痕等问题。部分与用水部位近的区域，地板和柜板水泡翘曲开裂的问题也不少见。
十一、部分存在设计短板
难见到图纸，根据经验判断，有些是纯住宅设计上的问题，有些则没有考虑到居民家居生活实际做好深化设计。
比如：尺寸不合的问题。交付的冰箱、洗衣机、热水器空间位置尺寸小，选择余地有限，只能牺牲电器检查空间勉强安装。个别的，需要拆掉厨房门才能将冰箱安装到位。极少数楼盘，厨房阳台设洗衣机间门窄小，一人通过还需要侧身。还有的部分人造理石或定制柜类家具，明显与空间不匹配，导致周边缝隙过大。有的马桶距离墙壁10厘米远，使本不宽裕的卫生间更显逼仄；有的紧贴墙壁，有膨胀挤裂的隐患。
比如：使用上干涉的问题。卫生间的内开窗碰撞大花洒喷头；厨房吸油烟机上柜门，开关刮擦新风主机外盖；卫生间下浴柜门，开关撞马桶底座；部分卫生间电源插座，影响浴柜开关。等等。
比如：不留检查窗的问题。71%的住宅厨房卫生间石膏板吊顶，未留检查窗；58%的各种包立管处，未留检查窗；51%安装有浴缸的卫生间，未留检查窗。这些都给日后检修带来了不便。
再如：注重了室内特别是卫生间无障碍设施的填加，但各房间找平上存在一些问题，有着不小的高度差，对老年人、儿童来说不够友好。
还如：有的卫生间干湿分离，但马桶处缺少地漏；有的两室一厅户型，次卧无预留空调电源插座、无孔洞、无外柜机位，导致有空调需求时安装困难。
此外，还包括有的入户门开门朝内，有的卫生间存在“风箱”效应，有的洗脸池水嘴短，等等。
（中部完）
本文鸣谢
南京翘楚验房监理公司 韩常龙（首席）
郑州工匠验房咨询有限公司 张新全（首席）
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