“保交楼”保交的什么“楼”？【推荐】

自2021年以来，全国不少房地产企业发生债务危机，接踵而来的是各地出现大量房地产项目烂尾。距2022年7月提出“保交楼”，已经满两年时间。本文主要就“保交楼”中的工程质量问题做简单探讨。

“保交楼”就是“一交了之”吗

“保交楼”，带有人民性、政治性，是一个政策性产物，实旨是处置在建已售未交付的商品住房，推动项目建设交付，努力保障购房人的合法权益。

从各地执行落地实际情况看，个别“保交楼”由于仅注意了“量”和“工期”，而忽视了“质”，导致交付质量堪忧。其交付的达标度、合规度、满意度，都要比正常条件下交房质量下降了不止一个档次。有的“保交楼”项目在未通水、未通电、未通路的状态下交房，竣工验收条件不满足。有的楼栋公区项目尚未完成，管井内没有安装热计量表，穿楼板孔洞未进行封堵，甚至楼道消防栓缺件、无水。有的室内装修一塌糊涂，窗户漏雨、墙棚裂缝、墙砖大面积空鼓、阴阳角不方正、车库及地下室渗漏。还有的在配套设施上降标减配、货不对板、不符合相关技术规程，“精装变毛坯”等等类似问题屡见曝光。

同时，“保交楼”既是“试金石”，也是一个“大染缸”。由于部分出险房企低质量“保交楼”项目的存在，交叉影响到其他一些房企降低对质量的敬畏之心，甚至干脆“躺平”，无形中更直接拉低了平均交房质量，危害甚劣。

“保交楼”却不“保质量”，不是真正的“稳民生”。容许降低标准交付，就是在打信用的脸，在打法规的脸！今年，“保交楼”提法变成了“保交房”，这也表明质量问题和保障购房人的合法权益更加受到重视，强调购房者不仅要拿到房子，更要拿到合格的好房子。

“保交楼”不能降低质量和预期

没有质量的”保交楼”是无意义的。房屋是民生基本需求,既影响家庭的安全感和幸福感，更影响社会的和谐及稳定。在“保交楼”上降低质量和预期，既不符合契约精神，也是对不道德行为的一种妥协让步，更无助于整个社会信用的长远建设。

比烂不可取。收到了问题房子，不能在明知有质量瑕疵甚至问题时，只能显示出无奈——“能交房就好”“我买的还交付了，朋友买的还在烂着呢”“地产商都砸锅卖铁了，也不要太为难人家”……不可否认，由于各种原因房地产企业当前都面临着不小的压力，但这绝不是可以忽略房屋质量和购房人权益的理由。购房人对那种“保交楼”变“假交楼”的现象，更要大胆说“不”。

退一步不可取。保交楼，基本原则是把购房人的利益和诉求放在首要考虑地位，购房人不能自我贬低。在这个方面，“取乎其上，得乎其中”的想法，是不能成立的。各地所有的“保交楼”，有一条基本的要求是“不低于原设计、建造和装修标准”。收了有问题的“保交楼”，隐患很大！必须坚持依法依法规合同办事。很多真实案例是，项目建设进度缓慢，在“保交楼”的强力工作推动下，最终仓促粗劣交房，但入住前后摩擦不断，部分问题拖了很长时间也没有彻底解决。类似案例警示购房人，交房时接受敷衍和糊弄，就是要接受日后长时间需要忍受的麻烦和烦恼。

面对现实有所变通可取。保交楼的工程造价、工期、项目交接等方面风险很大，部分要件“暂时容缺”(容缺办证或容缺验收)是可以被理解的。比如：如果仅按照双方购房合同约定的条件交付，但未取得商品房竣工验收备案的，正常是一种明显的逾期交房违约。实际落实中，部分选择未竣工验收交付，或由安全鉴定报告取代竣工验收报告。

“保交楼”应该交什么“楼”

无论是政府主导的、企业盘活的还是购房人自救的“保交楼”，答案无疑应是“交合格的楼”。在“保交楼”的语境下，相关方有义务在约定的时间内，将符合合同标准的房屋交付给购房人。

如果把“验收合格”理解为仅需要勘查、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，那么消防、环保、人防等各个方面未通过验收并不影响商品房交付。如果把“验收合格”理解为需要取得《建设工程竣工验收备案表》，那么无疑开发商应在综合验收后再交付给购房人。另外，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》也是开发商交付房屋时必须提供的材料。除了上述法律法规规定的商品房交付条件外，买卖双方之间的约定内容也是交付时必须满足的。

通常意义上讲，“合格的楼”有如下要征：一是通正式水（不是临水）、电（不是临电）、路（园区道路硬化和绿化完成）、满入住率后可迅即燃气开栓；二是建筑主体和室内装修以及安装配套上无大的质量问题，面积差不超过3%；三是未擅自改变房屋户型、朝向、结构及合同中约定的配套环境，或经批准改变商品房规划设计并经买家认可及尽了通知义务；四是通过竣工验收备案，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；五是办房产证及二次交易无任何保障性障碍；六是不因破产和烂尾就降低交房标准和装修质量，不仅把楼造完，更注重恢复到原来开发商承诺的品质上，并通过保交续建想方设法提升项目价值。

保交楼提高质量的基本路径

“无质量，不保交”。工程质量，是“保交楼”的应有之义、始终关注重点。

为了解决这一问题，首先需要政府加强质量监管，确保工程质量符合标准，防止一些房企为了追求利润，可能会在建筑材料、施工工艺等方面进行缩减，导致房屋质量差，使购房人“二次受伤”。包括需进一步加强配套金融服务。

同时，房地产企业需加强自律。工程质量，根本的保障是相关建造方的自我约束，包括整个供应链（总包、分包、材料供应、精装单位）。

此外，购房者在收房时也要加强质量自查工作。借助各种可能时机，最大程度地介入保交建设当中。验房，是商品房交付前的最后一道质量保护屏障，购房人需要抓住并利用好,及时发现问题整改止损。

还有，需要进一步加强研究。“保交楼”体系化的依据目前比较少。比如：“保交”兜底后，相关方责任减弱，若房地产企业消亡，后续质量政府会一管到底吗？比如：同价购买正常房和保交房，两者二次销售上的“歧视性差价”如何弥补？还如：保交楼一般是保存量不保增量，虽然各地有差异。但光保存量的地区，虽然可能会暂时解决了眼前问题，但是不是就没有了房地产的未来？再如：“保交楼”具有非常态、过渡性、非市场化、适用范畴小等特点，可能无法独立消化现有体量下的全部风险楼盘，那些价值低不被“保交”的项目怎么办？炸掉吗？

【作者：新羽凌云（沈阳）家居服务有限公司验房师】